| 〜私募の世界〜 私募のAMって・・・�� |
| 今回も、「じゃぁ、私募の不動産ファンドAM会社って結局どんななの？」というおはなし（つづき）です。 助手  ：コンプライアンス委員会で利益相反取引について検証するって言っても、結局は社内の組織でしょ？社内の人間同士でそんなの協議してても、外部からしたら、あんまり信用できないわ。博士  ：まぁ、そう言うじゃろうと思ったわい。普通は、外部の弁護士先生を委員に迎えて、その弁護士先生に拒否権を持ってもらう形で独立性をアピールしておるな。まぁ、決まってるわけじゃないがの。なんにしても、金商法の施行以降、AM業者には当局の検査も入るからのぉ、あんまりおかしなことをやっていたら行政処分を受けてしまうわい。助手 ：そうなのね？じゃあ、コンプライアンス委員会って、他にはどんな人がいるの？博士 ：会社によってもちろん違うが、外部の弁護士先生のほかは、各部の部長、社長、としているところが多いかのぉ。あ、もちろんコンプライアンスオフィサーは当然じゃな。助手 ：コンプライアンスおふぃさー？ 博士 ：企業のコンプライアンス責任者のことじゃ。企業内のコンプライアンス活動全般に責任を持ち、行動基準の策定、コンプライアンスリスクの評価、全社レベルでのコンプライアンスの徹底など、企業倫理の観点から経営陣をサポートする重要な役割を担う。したがって、法律の知識だけではなく、実務に精通し、企業倫理やコンプライアンスに関する幅広い知識と経験、判断力を持ち合わせた専門家であることが求められる。その専門性の高さから、コンプライアンスオフィサーの資格認定制度が創設されるなど、企業内外で活躍するコンプライアンスオフィサーの育成も進んでいる。助手 ：まるでどこかで拾ってきたような説明文ね(-_-)博士 ：ごほっごほっ まぁとにかくコンプライアンスオフィサーというのがいるんじゃ。日々の業務についてもコンプライアンスの面からチェックしておるし、重要な取引などについてはコンプライアンス委員会を開いて審議する、ということじゃの。このあたりは、深度はともかく、REITも私募も体制はあまり変わりないんじゃないかの。助手 ：コンプライアンス関係はなんとなくわかったからいいわ。その他の組織はどうなってるのかしら？特に私募って、どんなことやってるのかよくわからないわ。博士 ：そうじゃのぉ・・・ REITと比べると若干わかりにくいかもしれんのぉ。じゃが、基本的なところは一緒じゃ。次回はその辺の違いも含め、見ていくことにするかの。助手 ：よろしくね、博士！（・・・次回に続く） ↓ぜひ一度ごらん下さい。kawa8も投資しているレジャーホテルファンドはこちら↓  |
| 〜私募の世界〜 私募のAMって・・・？ |
| 今回は、「じゃぁ、私募の不動産ファンドAM会社って結局どんななの？」というおはなし。 またまた博士と助手でお送りします（このパターン、気に入ってきた  ）助手 ：私募のAM会社ってどんなふうになってるのかしら？一般の投資家には全然わからない世界よね？博士 ：そりゃそうじゃろ。「公募」のJ-REITに対して、まさに「私募」じゃからの。世間様に向けて広く情報開示をする必要もないしな。特に外資なんかじゃと、ホームページすらない所もあるのぉ。助手 ：えーっと、じゃあ、ググってみるわ。「み・つ・い・・・」、あ、出た出た。http://www.mfia.co.jp/soshiki.html博士 ：な、なんと、いきなり固有名詞を出しおったな。このHPでは、そういうことは今までやったことないのに・・・ 誰かに怒られないかのぉ（ドキドキ) まぁええわい。このままケーススタディにしてしまおう。助手 ：ふむふむ、こういう組織形態になっているのね。さすが、天下の三井さんだわ。結構情報開示してくれてるじゃないの。えーっと、投資委員会とコンプライアンス委員会っていうのがあるのね。あとは、ファンドマネジメント本部に、アセットマネジメント本部、それから・・・業務部、調査部、投資顧問部、ストラクチャード・ファイナンス部・・・？？？よくわからないわぁ博士 ：REITも含め、多くのAMでは「投資委員会」と「コンプライアンス委員会」があるのぉ。これは、投資運用業者の登録をするために実質的に必要な総合不動産投資顧問業のほうで指導しているかららしいのぉ。もちろん細かいところはそのAM会社によって違うが、投資委員会は、物件の売買など投資運用に関する重要な事項について協議する場じゃ。コンプライアンス委員会はその名の通り、コンプライアンスに関する重要な事項を協議する場じゃの、代表的なものは利益相反取引の検証じゃ。助手 ：りえきそーはん？？博士 ：REITも私募も、AM会社のスポンサーは不動産会社が多いのぉ。AMの立場としては、当然投資家のために最善を尽くさねばならないわけじゃが、SPCや投資法人はそういうスポンサー会社と、不動産を売買したり、スポンサーの子会社にPMを委託したりすることがあるのぉ。投資家の立場としては、ちょっと気になるんじゃないか？助手 ：あ、そっか。例えば、不動産を買うんだったら、投資家としてはできるだけ安く買って欲しいけど、スポンサーが売主だったら、スポンサーに儲けさせるために、AMが高く買っちゃったりする可能性もあるってわけね。普通より高いフィーで、グループのPM会社に委託する、とかも？そんなことされたら、投資家としてはたまんないわ！！ 博士 ：そうじゃ！だから、そんなことにならないようにコンプライアンス委員会というのもがあるのじゃ。そんな利益相反の可能性がある取引について、その妥当性を検証するんじゃ。他にも法令遵守に関して色々やっとるがの。助手 ：でも、結局、社内の組織でしょ？社内の人間同士でそんなの協議してても、外部からしたら、あんまり信用できないわよね。（・・・次回に続く） ここで、ちょっとCMです。 世間の不動産ファンドが苦しむ中、好調なファンドがあります。どんな不動産かって？なんと、「ラブホテル」なのです。ちょっといかがわしいイメージかもしれませんが、儲かるのには理由があります。詳細はリンク先をご参照ください。 ↓kawa8も投資しているレジャーホテルファンドはこちら↓  |
| 〜私募の世界〜 投資運用業と投資助言・代理業 その４ |
| 今回も投資助言・代理業のおはなし。 助手 ：結局、助言業者がAMになっていると、ハコのはずのSPCが投資判断していて、なんだかおかしいわ！博士  ：ふぉっふぉっふぉっ。確かにSPCが実質的な投資判断をしていたらまずいことになるのぉ。しかし、実は、これにも奥の手があるのじゃよ。助手 ：え〜、またぁ〜？！大人ってずるいわ。博士 ：手は色々と考えられるんじゃが、世間で一番メジャーな方法をお教えしよう。物件の運用方針については、基本的にはPMが作成し、AMはそれについて助言する。SPCはその助言に従うだけじゃ。ここまではよかろう？助手 ：うーん、なんかしっくりこないけど、まぁいいわ。それより、物件を売却するときはどうするのよ？こんな環境下じゃ、ローンは返済しないといけないけど、物件はまともな価格で売れないし…どっちにしても、物件がいくらで売れるかとか、リファイナンスがどうなるか、っていうのはエクイティ投資家へのリターンに大きな影響を与えるわ。 博士 ：そこなんじゃ。そんな、スキームに重大な影響のある判断に、SPCがAMの助言に従うだけでは、もう実質的に「投資一任」スキームじゃの。助言業の登録でそんなことやっちゃいかんわい。そこで、売買じゃとか、大規模修繕じゃとか、重大な事項については、エクイティ投資家の同意を必要とすることにするんじゃ。助手 ：えー？！全部の投資家の同意を取るの？そんなの大変じゃない？博士 ：まぁJ-REITじゃったらかなり難しいじゃろうな。じゃが、私募の場合、投資家はせいぜい５、６社くらいのことが多いのぉ。全員の同意を取るといっても、それほど難しいではないのじゃ。助手 ：なるほどねぇ。それなら助言スキームでも投資家がある程度運営に関与できることになるし、「助言」って言いきることも出来るかも知れないわね。博士 ：そういうことじゃ。しかしのぉ、GK-TKスキームじゃと、また別の問題もあるのじゃ？助手 ：え？なになに？博士 ：助言のAMがTK出資をしている場合じゃ。一方で「助言」AMと言いながら、もう一方で投資家として重大な事項についての同意権を持っていたらおかしいのぉ。じゃから、「助言」AMで、かつセイムボート投資※をする場合は、要注意じゃ。というか、そんなことはしない方が無難じゃな。助手 ：へー。勉強になったわ。さすが博士ね。そうだわ、今日は一緒にホテルでお泊りしない？リニューアルして、人気らしいわよん。↓そんな優良ホテルを運営するファンドです☆是非１度資料請求を↓ ※セイムボートとは… ファンドを運営するAM等が、投資家とともに同じスキームに出資も行うことです。 AMの運用成績が悪ければAM自身も損するわけですから、投資家としてはより信頼して投資を行うことができますよね。 |
| 〜私募の世界〜 投資運用業と投資助言・代理業 その３ |
| 今回は投資助言・代理業のおはなし。なぜか、博士と助手風でお送りします。 博士 ：助言業は、運用業に比べればわりと楽に登録することができるんじゃ。助手 ：え〜、そうなんだ〜。博士 ：助言業は、投資家やSPCに対して「助言」を行うのみであって、投資家に代わって資金を「運用」することはできないからのぉ。その分、規制はゆるくてもよかろう、ということじゃ。助手 ：でもぉ〜、私募のSPCのAMで、助言業しか登録してないところ、結構あるわよ。助言業なのに、投資家に代わって資金を運用してるんじゃないの？？博士 ：もちろん助言業なのに、投資家に代わって運用していたら大問題じゃ。でも、普通はそうならないようなスキームを作っておるのじゃ。助手 ：え？どういうこと？？博士 ：助言業登録のAMができるのはあくまで助言じゃ。だから、AMはSPCに対して「助言」をするだけ、ということにしておる。助手 ：ふむふむ。でも、SPCってただのハコでしょ。中にいるのは独立した第三者の会計士さんだし、そんな人たちが投資判断をしたり、運用をしたり、っていうのはなんか変よね。博士 ：確かにその通り。じゃが、実際の不動産を管理するのは誰じゃろうな？助手 ：AM？・・・あ、PMかぁ！博士 ：そうじゃ。不動産は信託受益権化されておるが、受託者の信託銀行は実際の管理業務をPM会社に委託するのぉ。PMが立てた管理計画について、AMは助言する。SPCはその助言に基づいて信託銀行やPMに指示を出すのみじゃ。こうすれば、AMは「助言」しかしていないし、SPCもただのハコで済むじゃろう。何より、実際に手を動かすのはPMじゃ。助手 ：でもなんか腑に落ちないなぁ。結局ハコのはずのSPCが投資判断してるじゃん？博士 ：うぅ、そう言われると弱いのぉ・・・博士、大ピ〜ンチ。次回に続く・・・（あ、逃げた） ↓kawa8もやっているホテルファンドです☆是非１度資料請求を↓ |
| 〜私募の世界〜 投資運用業と投資助言・代理業 その２ |
| 今回も投資運用業者のおはなしが中心です。 投資家からSPCや投資法人を使って資金を集め、不動産を運用するAM会社は、必ず�‥蟷餘人儷伴� か、��投資助言・代理業 の登録をしなければなりませんが、�‥蟷餘人儷伴圓療佻燭砲弔い討蓮↓�投資助言・代理業の登録に比べて、人的な側面などかなりハードルが高いものになっています。 ですので、一般的に、�‥蟷餘人儷伴圓里曚Δ�信頼のおける業者ということは言えると思います。不動産会社などがAM業務を行う場合も、�△任鷲堝飴魂饉卷楝里涼罎�AM部門を置いているようなケースもありますが、�，任呂泙佐岼磴い覆�、AMを別会社としているでしょう。色々な理由はあると思いますが、不動産会社の本体内で�，鮗萋世靴茲Δ箸垢襪函∩芦鵑痢崛躪臧堝飴催蟷餮槎箒函彭佻燭防�要な要件を満たすのが難しかったり、全社的に金商法等に対応した内部管理体制を構築しなければならないなど、実務的に難しいのだと思います。 だったら、みんな�△任笋譴丱薀�じゃん？となるのかもしれませんが、実際は多くのAMさんは頑張って�，鮗茲蕕譴討い燭蠅靴泙后�というのも、�△�AM業務を行うには、どうしてもグレーな部分・難しい部分が残ってしまうからなんですね。そのあたりのお話はまた次の機会に… ↓kawa8もやっているホテルファンドです☆おススメ↓ |